"집은 있는데, 집이 없다?" 전세사기 피해자들의 이 한마디는 우리 사회의 명확한 경고입니다. 2023년 6월 시행된 전세사기 특별법은 이런 혼란에 법적 테두리를 마련했지만, 모든 피해자에게 적용되는 건 아닙니다. 대상을 구분하는 기준은 분명하며, 반드시 확인해야 할 핵심 요건이 존재합니다.
전세사기 특별법 대상자 기준 개요
전세사기 특별법은 2023년 6월 1일부터 시행되었으며, 전세사기 피해자의 주거 안정을 목적으로 하는 특례 법률입니다.
이 법의 지원을 받으려면, 아래의 네 가지 핵심 요건을 모두 충족해야 전세사기 피해자로 인정받을 수 있어요.
대표적인 요건 다섯 가지를 한눈에 정리하면 다음과 같습니다.
- 주택 인도 및 주민등록 완료:
집을 실제로 인도받고, 해당 주소로 확정일자와 함께 전입신고까지 마쳐야 합니다. 그렇지 않으면 ‘임차권’ 자체가 성립하지 않아 보호를 받을 수 없어요. - 보증금 상한 기준 이하:
계약된 보증금이 지역별 기준 내여야 해요. 대부분의 지역에서 3억 원 이하가 기준이며, 이는 임대차 보호법상 소액임차인의 범위와 유사합니다. - 다중 피해 발생 또는 위험 상황 증빙 필요:
같은 임대인에게 피해 입은 사람이 여러 명이어야 하며, 이미 경매나 공매가 진행됐거나 예정된 경우 등이 증거로 활용됩니다. - 임대인의 사기성 또는 반환 의지 없음 확인 가능:
형사 고소 중이거나 임대인이 재산을 타인 명의로 돌린 정황 등으로 보증금 반환 의도가 없던 것으로 보여야 합니다. - 관련 서류 제출 후 국토부 승인 절차 통과:
신청자가 판단받기 위해서는 결정 신청서 외에도 주민등록표 초본, 경매 서류 등을 포함한 문서를 제출하고 지자체·국토부 심사를 거쳐야 해요.조건 항목 내용 주택 인도 및 확정일자 확보 전입신고 및 확정일자를 갖춰야 함 보증금 금액 기준 3억 원 이하 (지역별 변동 가능) 다수 피해 여부 복수 임차인이 동일 임대인에게 피해 입은 경우 임대인의 반환 의도 결여 정황 파산, 형사수사 개시 등 구체적 자료 필요 관련 서류 제출 결정 신청서, 경매/공매 자료 등 요구됨 이 다섯 가지 조건은 모두 갖춰져야 하며, 하나라도 빠지면 전세사기 특별법에 따른 지원 대상에서 제외될 수 있습니다.
주택 인도 및 주민등록 요건
전세사기 특별법 지원을 받으려면, 가장 우선적으로 집을 직접 인도받고 전입신고까지 마쳤는지 확인해야 합니다.
이 조건은 단순한 행정 절차가 아니라, 법률상 임차인의 권리를 보장받기 위한 핵심 요건이에요.
왜 이 요건이 중요한가요?
→ “보호를 받으려면 확정일자가 있어야 해요?”
맞습니다.
확정일자는 임대차 계약서에 ‘언제부터 권리를 보호받는지’를 명확히 기록하는 장치이고,
전입신고는 그 주소에 실제로 살고 있다는 걸 증명하는 방법이에요.
둘 다 성립돼야 대항력과 우선변제권이라는 법적 보호를 받을 수 있습니다.
이 권리가 보장돼야만 전세사기 피해자로 인정될 수 있는 겁니다.
주택 인도가 완료됐다는 기준은?
- 임대인으로부터 실제로 열쇠를 받아 거주할 수 있는 상태일 것
- 간단하게 말해 ‘짐을 넣고 살 수 있는 상태’여야 해요
반대로 계약만 했지만 입주하지 않았거나, 보수 공사 중 거주하지 못하는 상황이라면 인정되지 않습니다.주의할 점
전입신고만 했다면 안 되고, 반드시 확정일자까지 갖춘 상태여야 하며,
두 가지 모두가 충족되어야 해당 법의 보호 범위에 들어갈 수 있어요.구분 내용 주택 인도 기준 실제 입주 가능 상태에서 열쇠 등 인도 완료 전입신고 필요성 해당 주소지로 주민등록 이전 완료 확정일자 확보 주민센터 등에서 날인 받은 확정일자 필수 보호 요건 충족 결과 임차권 성립 → 대항력 및 우선변제권 확보 가능 이렇게 전세사기 특별법 지원 대상자로 포함되기 위해서는
‘살면서 계약서를 등록한 사람’이라는 객관적인 증거가 뒷받침돼야 하며,
그 출발점이 바로 이 ‘인도 + 전입신고 + 확정일자’ 3종 세트인 셈입니다.
임대차 보증금 한도 조건
전세사기 특별법에 따른 지원을 받으려면, 가장 중요한 조건 중 하나가 보증금 금액입니다.
정확하게 말하면, 임대차 보증금이 3억 원 이하이어야만 지원 대상자로 인정받을 수 있어요.
왜 3억 원인가요?
→ 법에서 정한 기준선이에요.
이는 소위 ‘중산층 이하’로 분류되는 계층의 주거권 보호를 목적으로 설정된 금액입니다.
전세사기 피해자 중에서도 특히 경제적 여력이 약한 임차인을 우선 구제하기 위한 장치이며,
무제한적인 구제를 막고 체계적인 지원 대상을 선별하려는 취지도 담겨 있습니다.
기준 이상이면 정말 해당 안 되나요?
네, 맞습니다.
계약 당시 보증금이 단 100만 원이라도 초과되면, 전세사기 특별법에 따른 공식 지원 대상에서는 제외돼요.
다만 지역에 따라 일부 예외나 소액보증금 기준 변경이 있을 수 있으므로,
자신이 거주하는 지자체의 세부 기준을 확인하는 게 좋습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지원 가능 보증금 상한 | 3억 원 이하 (계약서 기준) |
| 상한 초과 시 | 공식 지원 대상 제외됨 |
| 설정 목적 | 저소득·중산층 임차인 권리 구제 및 실질적 보호 |
| 주의사항 | 실거주 여부와 무관하게 계약 당시 금액 기준 적용됨 |
결국 이 조항은 전세 보증금을 포함한 주거 관련 자산 보호에서 어느 정도 ‘합리적인 선’을 잡아둔 것이며,
임차인의 상황과 피해 정도를 파악하는 데 있어서도 매우 결정적인 요소로 작용합니다.
피해 예측 및 다중 피해자 우선 조건
전세사기 특별법에서 중요한 조건 중 하나는
임대인에게 다수의 임차인이 동일한 피해를 입었거나, 그럴 조짐이 명백한 경우입니다.
왜 다중 피해 여부가 중요하죠?
→ 단순 개인 문제를 넘어선 구조적인 사기 가능성이 클 때,
법도 보다 신속하게 개입할 수 있어요.
다시 말해, 여러 명의 임차인이 똑같은 임대인에게 보증금을 돌려받지 못했다면,
그 자체가 의도적인 사기 정황으로 판단될 여지가 크다는 거예요.
구체적으로 ‘다중 피해’는 어떤 상황일까요?
- 같은 건물 또는 동일 법인의 여러 주택에서 전 tenants가 보증금을 돌려받지 못하는 상황
- 한두 명뿐만 아니라 건물 전체, 혹은 연달아 계약된 세입자들이 모두 피해 본 사례
이런 경우는 국토교통부나 지자체가 '조직적인 전세사기'로 간주하고
피해자들에 대한 집단 지원 절차를 빠르게 개시할 수 있어요.조건 항목 내용 요약 다수 임차인 피해 동일 임대인에게 전세보증금을 반환받지 못한 세입자가 여러 명일 경우 경매·공매 등 위험 조짐 해당 주택들에 대한 경매 신청, 공매 개시 등이 진행 중일 때 예상 피해 증빙 필요 경매 개시 결정문, 다른 세입자의 보증금 반환 미이행 증거 등 서류 확보 필수 ### 꼭 필요한 증거는 뭐가 있나요?
→ **경매나 공매 진행 여부**,
또는 **관할 법원의 파산 선고 및 회생절차 개시 결정문** 등이 가장 직접적인 증거입니다.
만약 그런 문서가 없다면?
다른 세입자의 확인서, 부동산 거래 내역서, 관리사무소 확인서 등도 참고 자료로 제출 가능해요.
### 이런 조건이 왜 중요한 걸까요?
보통 개인 사안은 민사소송으로 끝나지만,
여러 사람이 반복적으로 같은 구조에서 손해를 보면 이는 단순 분쟁이 아니라 제도적 문제로 봐야 하기 때문입니다.
이 특별법은 바로 그런 ‘사각지대’를 막으려고 만들어졌고요.
그래서 ‘같은 건물·같은 임대인·비슷한 시기에 일어난 동시다발 전세사기’처럼
구조적인 전세 사기에 대해 철저히 조사하고 지원하기 위해 이 조건을 필수 요소로 설정한 겁니다.
임대인의 의도 및 추가 요건
전세사기 특별법의 마지막 조건은 "임대인이 보증금을 돌려줄 의도가 처음부터 없었는가"를 확인하는 요소입니다.
단순히 돈이 없어서 못 돌려주는 게 아니라, 처음부터 사기적인 목적이 있었는지 따져보는 과정이에요.
“임대인의 사기 의도”라는 건 어떻게 판단하나요?
→ 법에서 명시한 몇 가지 대표적인 사례가 있어요.
- 임대인이 보유한 주택 여러 채 모두에서 세입자들이 보증금을 못 받고 있음
- 소유권을 실제로 등기하지 않고, 차명으로 돌려버린 정황이 있음
- 경매 직전까지도 임차인에게 고지를 하지 않았거나 속였음
- 형사고소나 수사가 이미 진행 중인 상태
이런 정황들이 하나라도 해당된다면 더 이상 ‘실수’라고 보기 어렵기 때문에, 전세사기 특별법 지원 요건에 해당한다고 볼 수 있습니다.
따라서 단순히 “보증금을 못 받았다”는 이유 하나만으로 전세사기 피해자로 인정받긴 어려워요.
명확한 '의도적 기망' 또는 '임차인을 속이거나 무시한 행위'가 있었다는 점을 서류나 기록으로 입증할 수 있어야 합니다.판단 기준 구체적 내용 형사 사건 개시 여부 해당 임대인에 대해 사기가능성 관련 경찰 조사 시작됨 주택 이전 정황 채무 피하기 위해 제3자 명의 또는 페이퍼컴퍼니에 집 명의 이전함 다수 피해 발생 여부 3인 이상 동일 건물 또는 동일 법인 주택서 반복적으로 같은 유형 피해 발생 변제 태도 불성실 “보증금을 줄 능력 없음” “책임 없다”며 연락 두절·협조 거부 등의 사례 포함됨 간단히 말해, ‘돈이 없는 게 아니고 안 주려고 했다’는 게 입증됐다면,
현실적으로 이 세 가지 조건 가운데 가장 결정적인 분기점이 될 수 있어요.
적극적인 서류 준비와 사실관계 입증이 중요한 이유입니다.
신청 절차 및 제출 서류 안내
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전세사기 특별법 지원을 받기 위해선
단순 신고만으로는 안 되고, 정식 절차에 따라 신청서를 제출하고 증빙 서류도 함께 갖춰야 해요.
이 과정은 생각보다 촘촘하게 구성돼 있어서 꼼꼼히 준비하셔야 합니다.
신청 절차, 어떻게 진행되나요?
- 피해자 본인이 직접 신청서 제출
→ 현재 거주지 관할 지자체에 접수해야 해요. 보통 시·구청 주택과나 주거복지센터에서 맡아요. - 지자체가 현황 조사 및 사실관계 확인
→ 계약서 진위 여부, 확정일자·전입신고 여부, 다중 피해 여부 등을 판단합니다. - 국토부로 심사 요청
→ 국토교통부가 최종적으로 전세사기 피해자로 ‘결정’할지를 판단해요. 여기까지 한 달 이상 걸릴 수도 있어요. - 결정 결과 통보 후 개별 지원 항목 신청
→ 긴급 복지지원, 대출 연체정보 등록 유예, 우선매수권 행사 등은 이 결정 이후에 가능합니다.신청 단계 내용 요약 1단계 임차인이 지자체에 피해확인 신청서 제출 2단계 지자체가 임대차 계약 및 피해 내용 조사 3단계 조사결과를 바탕으로 국토교통부에 심의 요청 4단계 국토교통부 결정 후 통보 및 각종 지원 연계 진행 가능 ### 무엇을 준비해서 제출해야 하나요?
핵심 서류는 다음과 같습니다.
- 전세사기 피해자 결정 신청서 (필수)
- 주민등록표 초본 (전입일 확인용)
- 임대차계약서 사본
- 확정일자를 받은 날이 기재된 문서 또는 확인 날인 사본
- 경매 또는 공매 개시 또는 진행 관련 서류 (있는 경우)
- 임차권등기명령 결정문 사본 (등기했을 경우)
- 개인정보 수집·활용 동의서
- 중요: 자진해서 많은 자료를 내는 게 승산 높아요.
- “이건 필요 없겠지?” 하는 것들도 전세 사기로 봐달라고 주장할 증거가 될 수 있어요.
- 예를 들면, 임대인과 문자 주고받은 내용 캡처본이나 관리비 고지서 등도 추가로 내면 좋아요.
※ 참고로 긴급복지 생계비나 의료비 등 금융 지원 프로그램 연계를 원하신다면, 별도로 주민센터 복지담당에게 따로 문의하셔야 합니다. 하나의 승인만 있다고 모든 지원이 자동 제공되는 건 아니거든요.
결론
전세사기 특별법의 대상자가 되기 위해서는 네 가지 핵심 요건을 모두 충족해야 해요. 주택 인도 및 주민등록, 보증금 기준, 피해 가능성 입증, 임대인의 불이행 의도 등 구체적인 조건이 설정돼 있죠.
이러한 기준은 전세사기 피해자를 실질적으로 보호하고, 빠른 회복을 돕는 데 초점이 맞춰져 있어요. 명확한 요건만 잘 이해하고 준비한다면 제도적 지원을 받을 수 있는 가능성은 충분해요.
혼자 고민하지 말고 필요한 서류와 절차를 꼼꼼히 챙겨 꼭 도움을 받아보시길 바라요.
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